“이재명 정부, 부동산 시장 ‘풀 브레이크’ 밟았다 — 토지거래허가·대출규제·갭투자 전면 차단 선언”이제 전세도 정부 허락을 맡아라!
Ⅰ. “이젠 전세 끼고 사는 것도 허락받아야 한다” — 토지거래허가제 전면 확대의 현실
10월 15일, 정부는 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 오는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 이 지역에서 주택을 사고팔려면 관할 지자체의 허가가 필요하다.
이 한 줄의 발표로, 시장의 온도가 5분 만에 식었다.
예를 들어, 마포구에서 갭투자를 계획했던 40대 D씨는 “계약서 작성 전에 구청 심사를 받아야 한다니, 이제는 투자 타이밍 자체가 의미 없게 됐다”고 말했다. 실제로 이번 조치는 ‘전세 끼고 사는 투자’, 즉 갭투자를 사실상 차단하는 효과를 낳는다.
그동안 ‘전세 세입자 돈으로 집 사서 시세차익만 챙기는 구조’가 부동산 시장의 왜곡 원인이었는데, 이 정부는 그 관행을 끊겠다는 선언이다.
그러나 반대편의 목소리도 크다.
“허가 절차만 늘어날 뿐, 실수요자들만 피곤해진다.”
서초구 공인중개사 P씨는 “요즘 전세금 반환 압박도 심한데, 매도자 입장에선 허가 대기 중에 매매가 무산되면 손해만 본다”며 불만을 토로했다.
시장엔 안정 대신 ‘멈춤’이 찾아올 수도 있다.
이 조치는 단순한 규제가 아니다.
**“투기 방지 + 실수요자 보호 + 공급 시장 구조 전환”**이라는 세 가지 목표를 동시에 노린 종합 조합이다.
정부는 “시장 정상화”를 강조하지만, 결과는 ‘심리적 냉각’으로 나타날 가능성이 높다.
Ⅱ. “대출도 줄이고, 세금도 올리고, 매매도 허가받아야 한다” — 역대급 규제 패키지의 등장
이재명 정부의 ‘10·15 부동산 대책’은 한마디로 “갭투자·다주택·전매” 삼각 차단 전략이다.
서울 전역은 물론, 경기 과천·성남·하남·광명·안양 등 12개 지역이 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다.
핵심은 ‘허가제’만이 아니다.
- 대출 규제 강화: 25억 초과 아파트 대출한도는 2억 원, 15억~25억 원 구간도 4억 원으로 제한.
- 실거주 의무: 허가를 받아도 매수자는 일정 기간 실거주해야 함.
- 세제 중과: 다주택자 취득세·양도세 중과 강화, 장기보유특별공제 축소.
- 전매 금지: 수도권 분양권 전매 금지 기간을 최대 3년으로 연장.
이 조합은 **“투기를 원천 봉쇄하겠다”**는 정치적 신호로 읽힌다.
특히 ‘허가 없는 거래 불가’는 이전 정부들에서도 보기 드문 초강수다.
하지만 현장의 온도는 다르다.
“이러면 거래 자체가 멈춘다.”
은행 PB센터에 근무하는 L씨는 “대출 문턱이 높아진 데다 허가 절차까지 더해져, 실수요자들까지 대기 모드로 돌아섰다”며 “거래 절벽이 예상보다 빠르게 올 것”이라고 말했다.
일부 전문가는 이번 조치를 “시장 안정보다 거래 위축을 초래할 가능성이 더 크다”고 지적한다.
그럼에도 불구하고 정책 설계자들은 확신한다.
“투기 수요가 빠져나가야 진짜 실수요자가 숨 쉴 수 있다.”
이재명 정부가 시장보다 ‘가계 건전성’을 우선순위로 둔 신호다.
Ⅲ. “전세 매물 줄고, 허가 반려 사례 나오면… 시장은 혼란으로 간다”
이 규제가 본격 시행되면 가장 먼저 타격받는 건 전세 시장이다.
갭투자가 막히면 집주인들이 전세를 끼고 매매할 유인이 사라진다.
즉, 전세 매물 자체가 줄어들고, 세입자는 ‘살 집’ 구하기가 더 어려워질 수 있다.
또한, 허가 절차가 간단하지 않다.
매매 목적·거주 계획·자금 출처 등을 소명해야 하고, 지자체가 서류를 반려하면 거래는 무효다.
허가까지 평균 2~3주가 걸린다는 예측도 있다.
이 과정에서 매수자와 매도자 모두 피로도가 높아지고, 심리 위축이 누적되면 거래량이 급감할 수 있다.
더 큰 문제는 ‘정책의 반복성’이다.
토지거래허가구역은 과거에도 몇 차례 지정됐다가 해제됐다.
이게 반복되면 시장은 ‘언제 풀릴지 모른다’는 불신에 휩싸인다.
특히 중산층 이하 실수요자에게는 **“내 집 마련 기회가 늦춰지는 역설”**이 생긴다.
정책이 투기를 잡기보다 **“잠금 효과”**만 키울 수도 있다.
이에 대해 한 부동산 컨설턴트는 이렇게 말한다.
“이건 불필요한 열기를 식히는 건 맞지만, 동시에 전세가를 자극할 수 있습니다. 결국 서민층이 더 어려워질 수도 있어요.”
Ⅳ. “그래도 기회는 있다” — 현명한 투자자들이 이미 시작한 10가지 대응 전략
이처럼 시장이 ‘거래 정지’ 모드로 들어갈 때, 똑똑한 투자자들은 다른 길을 찾는다.
아래는 규제 시대에 맞는 **‘불법처럼 기발하지만 합법적인 대응 전략 10가지’**다.
| 1 | ‘허가 리허설 시뮬레이션’ | 실제 매수 전에 서류·자금 흐름·거주 계획을 가상 허가 양식으로 사전 검토해 리스크 제거 |
| 2 | ‘경계선 투자 지도’ 제작 | 허가구역 경계에 있는 인접 지역(비규제 지역) 찾아내기 — 향후 풍선효과 가능성 큼 |
| 3 | ‘전세 공실 리모델링’ 전략 | 갭투자 금지로 놀게 된 전세 주택을 리모델링해 단기 월세로 전환 |
| 4 | ‘허가 대행 스타트업’ 기획 | 부동산 허가 서류, 심사 대행 서비스를 상품화 — 신규 창업 아이템 가능 |
| 5 | ‘3인 공동 매입 프로젝트’ | 실거주 요건 충족을 위해 가족·지인과 공동 명의 매입 후 역할 분담 |
| 6 | ‘공유오피스형 임대주택’ 실험 | 허가 대상이 아닌 소형 상가나 오피스텔을 공유형 거주공간으로 운영 |
| 7 | ‘허가 반려 사례 데이터베이스화’ | 반려 이유를 수집·공유하는 온라인 커뮤니티 만들어 후발 투자자 지원 |
| 8 | ‘리츠(REITs) 간접 투자’로 우회 | 직접 매매가 막히면 리츠나 부동산펀드를 통한 간접투자로 전환 |
| 9 | ‘소형 모듈러주택 프로젝트’ | 허가 대상에서 제외되는 소형 모듈러·이동형 주택 실험으로 미래형 투자 시도 |
| 10 | ‘허가 실패 보험’ 구상 | 거래가 불허될 경우 일정 비용을 보전해주는 보험 상품 — 스타트업 모델화 가능 |
이런 발상들은 단순히 ‘규제 피하기’가 아니라, 정책 변화에 유연하게 적응하는 투자 감각을 말한다.
지금 같은 시장에선 “움직이지 않는 사람”이 가장 큰 손해를 본다.
허가제는 거래를 막지만, 동시에 ‘리스크를 걸러내는 시장 필터’ 역할을 할 수도 있다.
🔍 전문가 종합 평
- 긍정 시나리오: 투기수요 억제 → 가격 안정 → 실수요 중심 시장 재편
- 부정 시나리오: 전세공급 급감 → 거래 절벽 → 정책 신뢰 저하
- 핵심 변수: 향후 금리 변동, 공급 확대 정책, 실거주 요건 완화 여부
결국, 이번 정책은 단순한 ‘부동산 대책’이 아니라 한국 부동산 구조를 다시 짜는 실험이다.
그 실험이 성공하려면 ‘규제’와 ‘유연성’ 사이의 균형이 필요하다.
📺 추천 유튜브 영상:
🔹 “10·15 부동산 대책 분석 — 갭투자 차단의 명암” (KBS 경제타임)
🔹 “전세대란 다시 오나? 허가제의 그림자” (SBS Biz)
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📚 출처:
한겨레, 경향신문, 동아일보, SBS Biz, 한국경제, 매일경제 (2025.10.15~16 보도 종합)